自2017年温州启动“大拆大整”专项工作以来，温州市区盘整出了一批的存量土地空间，存量土地开发工作也取得了较好的进展，但依然存在开发碎片化、拆征成本高、功能单一等问题，主要表现在三个方面：

一是单地块开发规模较小。经统计，温州近5年（2015至2019年）共有346宗土地出让，小于2公顷宗地出让占总量的49.4%。对比杭州、宁波同期土地出让情况，杭州市小于2公顷宗地出让占总量的19.8%，宁波市小于2公顷宗地出让占总量的22%。可见温州的碎片化开发问题还比较突出，单地块开发规模总体偏小，对城市功能整体性及形象品质打造等造成较大影响。

二是土地拆征成本较高。温州市现行旧村拆征均采用“一刀切”的拆征补偿方案，且按照“合法面积”“公摊面积”“一赠三”和“户均合法增购”等组合计算后，户均安置成本费用基本翻倍，存量土地的再开发收益难以有效覆盖拆征成本。再加之存量土地的“钉子户”现象带来开发等待时间成本增大、后期公共设施的维护建设成本等，存量土地综合开发成本进一步提高，拆改工作难以持续。

三是拆后土地利用功能单一。由于拆后土地的资金平衡、旧村安置等现实压力，拆后存量土地的利用方向主要以居住功能为主，其开发功能过度单一，开发强度普遍偏高，据初步统计，拆后土地用于居住开发功能占比将近50%。这导致城市开发建设千篇一律，城市整体形象不佳、活力不强。

为此，建议：

一、因地制宜，合理确定开发规模。根据存量土地涉及到较多的权属且政策处理难把握的实际情况，综合考虑居住区规划设计标准的街坊规模、居住地块的内部空间品质营造、停车配建需求等多方因素，在满足地块的最小合理规模的前提下，因地制宜，合理确定地块的再开发规模，既能一定程度上保证城市建设的品质，又能保证拆后土地再开发利用工作的有序推进。

二、科学定价，探索差异化的拆征补偿方案。在下步存量土地拆征过程中，有必要对现行的“一刀切”拆迁安置补偿政策进行优化，实施更为合理和细化的土地开发价值评估，从而反馈到实际的拆迁补偿中，确定合理的征收价格，通过科学有效的“市场定价”机制，精准制定征地补偿方案，保证存量土地开发工作的可持续性。同时，细化拆征市场价的价格构成因子，基于周边配套如教育设施、道路交通等的完善情况，制定外部权益损益补偿标准，探索建立损益与补偿机制。

三、加强策划，做足地块价值挖潜。参考深圳、上海等城市针对存量开发地块专门编制更新规划和开发前期概念策划的经验做法，温州应加强存量土地的前期方案策划和价值挖掘，制定专门的更新规划，细化再开发策划方案模型，在充分挖掘土地价值的同时，能有效避免高度雷同的开发路径，强化功能差异化发展。同时，积极推广“规划路演”机制，尝试引入多家高水平的市场运营团队共同参与开发谋划，既能有效把握市场的脉络，又能对土地进行市场预热，提高土地出让的充分竞争。

四、溢价分成，更新填充后续资金。由于存量土地较为复杂，开发收益存在较大差异，为让公众能够平等享有城市更新带来的红利，有必要同步建立溢价分成机制。可以有两种方式：一是货币方式分成。政府从城市更新项目中留取一定比例的利润，作为城市更新专项资金。二是实物方式分成。结合居住区新规要求，严格限制旧改开发容积率，留出弹性空间，探索开发强度与配套设施、公共空间相挂钩的容积率奖励政策，鼓励旧改项目能提供更多的公益性设施，使相关设施在单元内具体建设过程中能够真正落到实处。同时，通过更大区域范围内的经济平衡和溢价补偿，引导更为合理的开发容量制定机制，逐步破解依靠单地块提高容积率实现经济平衡的传统路径。