房屋拆迁、交易、办理按揭贷款都需要评估，每一桩评估都涉及评估人的切身利益。但在瑞安，有市民却遭遇同一处房产委托不同专业人士评估，结果却相差巨大的经历。“近年来，一些评估机构为了经济利益而丧失独立性和客观性，评估价格忽高忽低，弹性很大，极有可能给政府、企业、银行带来巨大损害。”近日，瑞安市政协城乡建设委员会副主任赵文永通过社情民意反映。

　　赵文永说，针对这些行业乱象，1999年国土资源部下发《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》，地产评估机构纷纷改制。有关部门在1999年还下发了《国家标准房地产估价规范》，但该《规范》属于指导性意见和业务指南性质，并无强制性。而且，目前没有具体的法律、法规对评估价格的误差作出约束和规范，因此，现今房地产评估行业仍乱象丛生。

　　以瑞安市为例，现主要存在两大问题，亟待引起重视。第一个问题是在房地产交易环节中，交易双方为了逃避高额税收，评估价格远低于市场价。如市场价为2万元/平方米的房产，评估为1万元/平方米，如果房屋建筑面积100平方米，市场成交总价200万，评估总价则只有100万，契税缴纳是以评估总价为基数，按照1.5%的契税计算，此项房地产交易仅契税就流失1.5万元，还不包括其他税收。第二个问题是在银行抵押环节，购房者为了套取高额贷款，评估价格远高于市场价。瑞安市十大典型非法集资刑事案件之一——中国星宝集团破产案显示，该公司在融资环节，利用评估机构，大幅度提高公司房地产项目、港口投资项目的评估价格，以套取银行高额贷款或进行非法吸收公众存款。

　　经分析认为，造成以上评估乱象主要原因有三，首先是评估错误处罚机制不完善。即使评估失误造成经济损失，评估机构也不会因此受到行政处罚，更不用说法律制裁。瑞安市某企业因投资过度而破产，据估算该公司持有的某一地块市场价不可能超过2500万，但是评估机构的评估价格是1.2亿，法院执行庭因此三次流拍暂缓执行，导致该地块闲置6年，施工单位破产，政府损失3000万元。如此严重的后果却无法追究评估机构和相关人员的责任，而全国各地类似情况很多，极大影响了社会稳定。其次是估价师专业素质参差不齐。目前房地产评估执业资格考试的门槛较低，只要取得中专学历并有一定工作经验即可。同时，注册房地产估价师未实施分级制度，已取得估价师资格的人员无需进行更新培训。而欧美发达国家，房地产估价师的学历要求基本在本科以上。如美国需要参加资产评估专业培训约400小时，取得证书后还要定期进行常驻教育。再次是评估技术和方式落后。目前，相对发达国家广泛使用的批量评估、自动评估、地图信息技术等先进技术手段，我国的评估机构普遍还处于使用原始的人力、经验方式开展房地产评估阶段，评估方式落后，成本高、效果差、容易受人为操纵。

　　为此，赵文永建议，首先立法部门应深入调研房地产评估市场的现状和问题，制定《房地产评估法》，规定房地产评估机构和从业人员的准入门槛，明确贷款抵押、拆迁补偿等方面的评估方式，防范不正当竞争。各地方政府可依据法律规定，出台房地产评估操作细则，建立房地产评估价格发布公开平台，打造透明阳光的评估环境。其次，有关部门应出台《注册房地产估价师管理条例》，逐步提高学历水平，至少要求在本科以上，并实行分级管理和注册制度，从助理评估师、房地产估价师到高级房地产估价师等实行全过程动态管理。建立常态化培训教育机制，确保估价师职业素养稳定提升。建立房地产评估数据库，研发实用性较强、适用我国国情的评估软件，结合房地产成交记录的基础数据资料，实现评估信息共享。同时，建议建立房地产评估中介信用管理制度和中介信用指数数据库，包括评估机构信誉档案和估价师个人信誉档案，并将房地产评估中介行业的信用数据定期向社会披露，增加透明度。加强行业监管，实行评估报告交叉复核制度，使评估结论更加透明化。建立评估机构诚信惩罚机制，对失信的评估机构，实施吊销评估执照、企业负责人禁止从事评估等惩罚措施，加大评估机构的失信成本。